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Avril 2019

19

AGEFI Luxembourg

Immobilier

Par Bill WIRTZ *

L

a croissance économique du

Grand-Duché a eu un effet

direct sur le prix des loge-

ments. Les augmentations

considérables des dernières

décennies ont amené les déci-

deurs politiques à introduire des

mesures différentes pour remé-

dier à l’augmentation des loyers.

Depuis 1955, le Luxembourg pra-

tique un contrôle des loyers, qui

limite l’augmentation à 5% de l’en-

semble des fonds investis dans le

bien immobilier individuel. En

France, en Allemagne et aux

États-Unis, des réglementa-

tions similaires sont

appliquées. Mais

économiquement,

ces mesures n’ont

aucun sens.

En mai 2018, une pétition

publique initiée sur le siteweb

de la Chambre des Députés

avait lancé l’appel pour un

contrôle de prix des loyers, même

si cette législation existe déjà.

L’argument soulevé est que la limite de 5%

du capital investi serait une limite trop élevée, qui

ne freine pas suffisamment l’explosion du prix

des loyers. Cette question mérite une analyse et

une compréhension de l’effet du contrôle des

loyers sur l’économie.

En 2000, l’économiste américain Paul Krugman,

qui est très loin de se revendiquer comme un

homme de la droite libérale, a publié un article

dans le

New York Times

, intitulé

«Reckonings; A Rent Affair**».

Krugman expliquait qu’une

compression artificielle du

prix des loyers produit

une pénurie d’offre de

biens immobiliers.

La raison est relativement

simple : confrontés à la

réglementation, les pro-

priétaires sont incités à

convertir leurs propriétés à

d’autres usages plus rentables

que le logement. Par exemple,

ils peuvent décider d’opter pour

des activités commerciales ou à

vendre directement leurs

biens à des ménages

qui désirent être

p r o p r i é -

taires. Les

promoteurs

immobiliers,

quant à eux,

ont moins d’in-

citations

à

construire de

nouveaux loge-

ments locatifs, ce

qui aggrave le pro-

blème de rareté de l’offre,

qui est souvent à l’origine des

prix de location élevés.

Les locataires d’appartements à loyer contrôlé

semblent en apparence profiter financièrement,

mais il y a aussi des compromis à faire pour eux.

Les propriétaires dont les loyers sont contrôlés

ont moins d’intérêt à entretenir leurs biens, ce

qui a pour conséquence que les propriétés

deviennent vétustes et ainsi le prix dumarché de

l’unité reflète peu à peu le prix du loyer contrôlé.

Autre effet récurrent du contrôle des loyers : les

propriétaires fonciers deviennent plus exigeants

quant aux types de locataires auxquels ils sou-

haitent louer leurs locaux et rendent la procédu-

re plus compliquée pour les locataires. Cela peut

également décourager les locataires à changer

d’emploi ou à opter pour un logement de taille

plus appropriée.

Face à ces preuves économiques, les adeptes de

ces mesures restrictives mettent plutôt l’accent

sur les avantages du contrôle des loyers pour la

stabilité financières des locataires. Ils préconisent

une réglementation qui limite la hausse des prix

dans les périodes de location fixes, mais avec la

possibilité de l’ajuster quand le bail prend fin. On

dit que cela protège les locataires contre ce qu’on

appelle l’éviction économique : des hausses

imprévues du loyer qui obligent un locataire à

déménager. Le fait que de tels contrats ne soient

pas très répandus sur les marchés immobiliers

libres suggère que les propriétaires apprécient au

contraire la flexibilité nécessaire pour ajuster les

loyers aux conditions du marché. Changer cet

équilibre des risques en faveur des locataires

nécessiterait en réalité des loyers plus élevés

pour compenser. Par conséquent, les proprié-

taires compensent la différence avant le début du

bail, ou avec le prochain locataire.

La théorie classique de l’offre et de la demande

prévoit que tout contrôle des prix, y compris le

contrôle des loyers, produit un excédent de la

demande sur l’offre - une pénurie économique. Il

n’y a pratiquement aucun désaccord sur cette pré-

misse du côté des économistes. Il est pratiquement

impossible pour un État de contrôler et de régle-

menter l’ensemble de l’offre d’un produit. Dès

qu’une pénurie apparaît, desmarchés noirs voient

le jour. L’État peut réagir de diverses façons.

Souvent, il criminalise ces marchés et poursuit les

fournisseurs de façon draconienne. Le plus sou-

vent, cependant, les États tolèrent ces marchés

comme un moyen de soulager les pénuries. Dans

bien des cas, les États laissent délibérément une

partie du marché épargnée par la réglementation,

afin de servir de soupape de sécurité en cas de

demande excédentaire. Cette partie non régle-

mentée d’un marché majoritairement réglementé

prend le nomde marché parallèle.

Mais qu’arrive-t-il aux prix des logements dans

ce marché noir ? Selon la théorie standard de

l’offre et de la demande, on prédit que les prix

dans la partie non réglementée dumarché seront

forcés de dépasser leur valeur marchande nor-

male. En effet, l’offre limitée sur le marché

parallèle doit absorber la pénurie, l’excédent de

la demande sur l’offre de la partie réglementée

du marché. En raison du prix artificiellement

trop bas du secteur réglementé, le marché

parallèle dépasse très clairement le prix qui

aurait été celui du marché. En fin de compte, les

prix finissent par être plus élevés dans la globa-

lité du marché en raison de mauvaises réparti-

tions et des distorsions de prix dans le secteur

réglementé.

Ala vue de ces faits, pourquoi est-ce que le débat

politique tourne toujours autour du sujet de l’en-

cadrement des loyers ? Économiquement, nous

savons que cette mesure n’a aucun sens.

Cependant, en raison de l’électoralisme perpé-

tuel des politiciens, la réalité économique est

occultée pour prôner des solutions simples et

fausses à des problèmes complexes et concrets.

Finalement, le souci principal qui devrait nous

préoccuper, est cette politique politicienne qui

s’affranchit de la réalité des faits et qui vend du

rêve aux citoyens pour se faire élire et défendre

son propre intérêt.

*BillWirtzestuncommentateurpolitiqueluxembourgeoisetanalystede

politiquespubliquespourleConsumerChoiceCenter.Twitter:@wirtzbill

**

https://www.nytimes.com/2000/06/07/opinion/reckonings-a-rent-affair.html

Le mythe éternel du contrôle des loyers

E

nviron deux tiers des occupants

classent l'engagement des

employés (68%) et l'attraction ainsi

que le développement des talents (65%)

parmi les trois plus importants moteurs

de la stratégie immobilière d'entreprise,

avant même la réduction des coûts. C'est

ce qu'indique l'enquête 2019 EMEA

Occupier Survey publiée le 8 avril par le

conseiller immobilier mondial CBRE.

Le rapport démontre que les gens deviennent

plus importants que jamais en tant quemoteurs

des décisions immobilières. Selon le sondage de

l'an dernier, la réduction des coûts était le prin-

cipal moteur de la stratégie immobilière d’en-

treprise et l'engagement des employés n’était

qu’au quatrième rang.

Cependant, cette année, la réduction des coûts a

chuté au quatrième rang, l'engagement des

employés est au deuxième rang et le recrute-

ment et le perfectionnement des talents se

retrouve au troisième rang. Dans ce contexte,

l'optimisation du capital humain devient l'ob-

jectif primordial des décisions immobilières des

occupants.

Plus d'un tiers des entreprises considèrent les

pénuries de main-d'œuvre et de compétences

comme un défi stratégique majeur, soit le

double du résultat de l'an dernier.

Conformément au sondage de l'an dernier, les

ruptures technologiques (36%), l'incertitude

économique (43%) et l'escalade des coûts (31%)

représentent dans leur ensemble des défis

importants pour les occupants.

L'enquête identifie quatre grands leviers par les-

quels les entreprises cherchent à utiliser l'im-

mobilier comme moyen d'influencer et d'ac-

croître leur attrait pour la main-d'œuvre quali-

fiée, à savoir :

Stratégie d'approvisionnement et d'aménage-

ment

: Bien que les approches traditionnelles

enmatière d'approvisionnement et d'aménage-

ment soient toujours privilégiées lors de la prise

de baux importants dans un nouvel immeuble,

l'enquête a révélé que les occupants sont de plus

en plus influencés par les caractéristiques

internes du bâtiment. Près de 60% des occu-

pants seraient prêts à payer une prime d'au

moins 10% par rapport aux loyers «prime»

habituels pour une offre de services proposés de

haute qualité, comparé à 46%qui paieraient une

prime similaire pour un bâtiment intelligent

entièrement équipé au niveau technologique.

Stratégie spatiale flexible

: L'appétit des entre-

prises pour l'espace flexible continue de croître,

la proportion d'entreprises s'attendant à faire

un usage important de l'espace flexible au cours

des trois prochaines années, soit 20% de plus

que celles qui le font actuellement. L'utilisation

de l'espace flexible comme moyen d'attirer et

de retenir les talents a augmenté de 10% par

rapport à l'an dernier, bien qu'un nombre crois-

sant d'entreprises utilisent également l'espace

flexible dans le cadre d'une expérimentation

plus large englobant différents modèles de lieux

de travail et d'occupation.

Stratégie d'expérience utilisateur

: Les pro-

grammes d'expérience utilisateur (UX) formels

visant à répondre à l'ensemble des besoins de la

main-d'œuvre sur le lieu de travail, dans les ins-

tallations et les services ne sont pas encore lar-

gement utilisés. Seul environ un tiers des entre-

prises a un programme officiel UX ou prévoit

d'en introduire un. Toutefois, un tiers des entre-

prises a l'intention d'embaucher un responsable

UX et les deux tiers seraient prêts à payer une

prime pour un immeuble dans lequel le pro-

priétaire fournit une offre UX améliorée.

Stratégie technologique

: Les ruptures techno-

logiques, en particulier l'intelligence artificielle et

l'apprentissagemachine (machine learning), sont

en train de devenir un facteur-clé de la stratégie

technologique. 70% des entreprises ont l'inten-

tion d'augmenter leur niveau d'investissement

en technologie immobilière au cours des pro-

chaines années dans une direction davantage

axée sur les gens. Lesméthodes d'acquisitiondes

compétences nécessaires à la réalisation de ces

objectifs, telles que les spécialistes des données,

deviennent de plus en plus sophistiquées, les

entreprises adoptant diverses approches, en ce

compris l'externalisation à des spécialistes.

Rapport:https

://f.tlcollect.com/fr2/419/16990/EMEA_EOS_2019-FINAL.pdf

Le capital humain l'emporte sur les coûts

dans la stratégie immobilière de l'entreprise

D

ifficile aujourd’hui de trouver un

terrain à bâtir, un logement, des

bureaux ou des entrepôts au

Luxembourg : il y a pénurie de biens

immobiliers à louer ou à acquérir. Cette

situation risque de perdurer, car aucun

indicateur - comme un brusque resserre-

ment du crédit ou une perte de confiance

- ne laisse entrevoir une baisse prochaine

de la demande. De même, l’offre de

biens n’augmentera pas non plus dans

l’immédiat, l’immobilier évoluant lente-

ment par nature.

Lemarché luxembourgeois étant limité et la crois-

sance économique soutenue, les loyers et lavaleur

des biens immobiliers continueront donc de grim-

per. Pour ne pas payer le prix fort, il s’agit de s’ar-

mer de patience et d’être inventif pour se loger

(colocation) ou installer ses employés

(coworking

)

dans unmarché saturé. Une alternative consiste à

négocier «hors marché» (

off-market

).

Au niveau résidentiel, la plupart des primo-

accédants louent un premier bien, patientent

quelques années et achètent finalement sur

plan. Ce cycle dure quatre à cinq ans en moyen-

ne et correspond bien à la demande des expa-

triés, qu’ils soient cadres dans le secteur privé ou

fonctionnaires internationaux.

Maisons et appartements se vendent principale-

ment en VEFA (vente en l’état futur d’achève-

ment) et sont acquis pour moitié par des inves-

tisseurs qui les remettent immédiatement sur le

marché de la location : l’offre ne répond donc

pas uniquement à la demande des seuls primo-

accédants, mais également à celle des investis-

seurs - ce qui participe à l’augmentation généra-

le des prix à l’achat et à la location. Il faut savoir

que lorsqu’un chantier débute, il est souvent

déjà trop tard pour se porter acquéreur : à ce

stade, plus de 70% des surfaces sont déjà pré-

vendues.

Sam Tanson, ministre du Logement, a récem-

ment évoqué des pistes de travail qui témoi-

gnent d’un changement bienvenu dans l’ap-

proche des autorités du Grand-duché : location

à long terme de terrains privés inoccupés, légis-

lation adaptée à la colocation, aides aux com-

munes et incitation fiscale, davantage de

constructions en hauteur...

Au niveau professionnel, le taux de vacance des

bureaux, commerces et bâtiments industriels est

historiquement bas : 3,5%sur l’ensemble du parc

immobilier, et ce taux continue de se réduire.

Pour les locataires - qui représentent 80% des

occupants - la recherche de nouvelles surfaces

constitue un processus long et complexe : le

délai de préavis est souvent fixé à six mois, ce

qui est peu pour visiter, choisir, négocier, amé-

nager de nouveaux bureaux, remettre en état les

anciens et déménager. Transférer ses activités

dans d’autres locaux s’anticipe donc jusqu’à un

an à l’avance.

L’entrepreneur qui ne veut pas payer le prix fort

et qui recherche un loyer raisonnable, un bail

flexible, un accès aisé et des places de parking en

suffisance devra être imaginatif. À cet égard, la

location de surfaces de

coworking

- cet espace de

travail partagé cher aux créateurs de

start-ups

-

constitue une alternative très sérieuse. Réduire

la surface louée en l’aménageant selon les prin-

cipes du

new way of working

en est une autre.

Pierre JOPPART –MRICS

FORWORX

www.forworx.com

Être inventif dans un marché immobilier saturé