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AGEFI Luxembourg

22

Avril 2019

Immobilier

ParJean-ÉdouardCARBONNELLE,administrateurde

la European Public Real Estate Association (EPRA)

En Europe : immobilier

et immobilier coté

L

es sociétés immobilières européennes

cotées en bourse, les «foncières» selon

le terme généralement utilisé, ont

connu un développement important au

cours des 20 dernières années. Elles ne ras-

semblent néanmoins aujourd’hui encore

que 6%des biens immobiliers européens

faisant l’objet d’unemise en location, ces

biens loués constituant leur univers d’in-

vestissement

(1)

.

Ce pourcentage est à parité avec celui du volume

détenupar les compagnies d’assurance et les fonds

de pensionmais il ne représente que le quart de ce

qui figure dans le patrimoine des fonds immobi-

liers non cotés. Une marge de progression impor-

tante existe pour les foncières européennes,

puisque le taux de détention de leurs consœurs

nord-américaines est de 12% et celui de leurs cou-

sines de la régionAsie-Pacifique de 19%. C’est aux

États-Unis et enAustralie que les foncières sont les

plus importantes en proportion du stock d’im-

meubles. Pour la Belgique le taux de détention par

le secteur coté duparc immobilier locatif est de 8%.

Dans les pays où ce taux est le plus élevé existe

généralement pour les foncières un régime fiscal et

prudentiel spécifique à leur activité, dont le nom

générique est Real Estate Investment Trust (REIT),

qui prévoit uneexemptiond’impôt des sociétés sur

les bénéfices récurrents de la foncière comme sur

les plus-values, mais assortie d’une obligation de

distribuer aux actionnaires une fraction très élevée

des résultats annuels, qui se trouvent taxés alors

dans le chef de ceux-ci, à l’impôt des sociétés ou

celui des personnes physiques selon la qualité des

bénéficiaires des dividendes.

Parmi les foncières européennes, 20 ont une capi-

talisation boursière de 2,5 milliards d’euros ou

plus. Longtemps les sociétés britanniques Land

Securities et British Land ont été les plus impor-

tantes, elles qui sont centenaires. Cependant les

années récentes ont vu l’émergence en tête de liste

deUnibail-Rodamco-Westfield (URW) et de deux

compagnies allemandes Vonovia et Deutsche

Wohnen. URW a rassemblé un immense porte-

feuille de centres commerciaux européens et

récemment nord-américains ; les deux sociétés

allemandes sont le résultat de la vente par les

villes et Länder allemands de portefeuille d’ap-

partements construits après-guerre. Les plus

importantes foncières belges, Cofinimmo etWDP,

ont récemment franchi ce seuil de 2,5 milliards

d’euros de market cap.

Au total la bourse belge compte 27 foncières dont

17ont le statut REITde sociétés immobilières régle-

mentées (SIR, anciennement Sicafi). La capitalisa-

tion boursière des 27 est de 14milliards d’euros.

Les foncières européennes sont de plus en plus

focalisées sur un secteur : la moitié était encore

diversifiée en 2010, 34% aujourd’hui (et seulement

12% aux États-Unis). Les secteurs dits alternatifs

(autres que le résidentiel, le commerce et le bureau)

prennent de plus en plus d’importance. On y trou-

ve les entrepôts (logistique), l’immobilier de santé

(maisons de retraite et de soins, cliniques), l’hôtelle-

rie, le self-storage, les logements étudiants, les data

centers,... De 5% en 2010, ils représentent mainte-

nant 10% (aux États-Unis 37%).

Performance de l’immobilier

coté à long terme

Les foncières européennes ont livré historique-

ment un rendement tout à fait intéressant sur une

période longue en comparaison d’autres place-

ments. Sur les 20 dernières années, leur rende-

ment dividendes compris («total return») a été de

près de 8% par an alors que les actions

européennes en général rapportaient 4,3% et que

l’inflation était de 1,6%. Rappelons que cette

période de 20 ans a étémarquée par 2 crises bour-

sières, celle en 2000 des valeurs technologiques et

celle financière et de l’euro de 2008 à 2011. Et ce

rendement de 8%a étéde 1%supérieur à celui des

fonds non cotés opérant dans lesmêmesmarchés.

Les frais de gestionde ceux-ci sont engénéral plus

lourds que ceux des foncières.

Mais entre fonds non cotés et foncières cotées la

grande différence est naturellement la plus grande

liquidité de ces dernières, accompagnée inévitable-

ment de volatilité. Clairement, les investisseurs

individuels apprécient la liquidité et s’accommo-

dent jusqu’à un certain point de la volatilité, mais

pourdes compagniesd’assurance-vieoudes fonds

de pension la volatilité est un inconvénient et c’est

cequi les fait se tournermassivement vers les fonds

non cotés ouvers la détentiondirecte d’immeubles

pour les plus grandes compagnies, au prix parfois

d’un sacrifice de rendement.

Il a pourtant été démontré que les performances

des actions immobilières étaient hautement

corrélées avec celles de la détention d’immobilier

non coté au travers de fonds d’investissement dès

lors que la période de détention excédait 2 ans. En

effet les actions immobilières, comme toutes les

actions, présentent plus de volatilité que les valori-

sations à dire d’expert des immeubles qui inter-

viennent dans le calcul de la valeur intrinsèque des

fonds d’investissement.Avec unedétentiondurant

par exemple 4 ans, la corrélation des rendements

auRoyaume-Uni est de 80%entre les foncières bri-

tanniques et les fonds immobiliers britanniques.

Les actions des foncières apparaissent ainsi comme

un bon substitut à la détention indirecte d’im-

meubles via des fonds non cotés, avec l’avantage

qu’acheter et vendre est possible journellement. Il

est intéressant de signaler au passage qu’à l’in-

verse, plus la période de détention est longue et

plus la corrélation entre les actions immobilières

et les autres actions est faible : sur 5 ans, on des-

cend à 40%. Ce qui veut dire qu’une diversifica-

tiond’un portefeuille d’actions pour y inclure des

foncières améliore sa performance en termes de

rendement / volatilité.

Enfin les REIT européens ont offert au cours des

seules 5 dernières années un rendement moyen en

dividende («dividend yield») un peu en-dessous

de 4% soit le double de celui des obligations d’État

à 10 ans. Les 18 derniers mois ont été défavorables

pour les foncières européennes (particulièrement

pour celle du secteur du commerce) mais les fon-

cières belges ont eu une très bonne tenue.

Ce que les foncières apportent à

l’économie et à l’environnement

Les foncières combinent trois apports essentiels à

nos sociétés et nos économies. Tout d’abord un

environnement bâti presque toujours de grande

qualité, non seulement dans les domaines clas-

siques des bureaux, du commerce (centres com-

merciaux en particulier) et du résidentiel (apparte-

ments),mais aussi dans les secteurs alternatifs pré-

cités. Leurs patrimoines ont très souvent des

empreintes écologiques nettement moindres que

ceux comparables appartenant à d’autres investis-

seurs. Puisqu’elles détiennent leurs immeubles

dans la durée, les foncières accordent beaucoup

d’importance à en réduire progressivement les

consommations énergétiques au travers de pro-

grammes d’actions menés parfois conjointement

avec leurs clients locataires.

En second lieu, dans unmonde post-industriel où

précisément l’industrie requiert moins d’investis-

sement en grands équipements lourds et où l’é-

pargne individuelle et institutionnelle reste par

ailleurs abondante, les foncières constituent pour

cette épargneuneaffectationprécieuse, qui lui pro-

cure diversification des risques, stabilité de reve-

nus et liquidité. On estime l’épargne institution-

nelle (assurances vie, fonds de pension) être inves-

tie à concurrencede 6,5%en immobilier, dont 1,1%

dans les foncières.

Enfin, à l’intérieur du secteur immobilier les fon-

cières présentent une résilience financière bien

supérieure à celle des autres véhicules de déten-

tion immobilière.Ainsi durant la crise immobilière

profonde qui a touché les États-Unis il y a 10 ans,

seule une foncière a fait faillite ; les créanciers de

toutes les autres n’ont pas connu de déboires, à

l’inverse de ceux des véhicules immobiliers

fermés, excessivement endettés, dont ils déte-

naient les dettes souvent titrisées et assorties de

subordinations de rangs croissants.

En Europe, durant la crise financière, aucune failli-

te n’a été enregistrée parmi les sociétés de l’indice

EPRAEurope, alors que 22 des 127 fonds immobi-

liers fermés lancés en Europe en 2007 ont été

liquidés prématurément et que 1/3 des fonds

ouverts allemands, détenant environ 30 milliards

d’euros d’actifs étaient, soit en liquidation, soit

fermés pour liquidation en 2011. Peut-on suggérer

que si la fraction des actifs immobiliers détenus

par des foncières cotées, auxquelles leurs action-

naires imposent une transparence et unediscipline

financières sans égales dans le secteur, avait été

plus importante, la crise financière et la crise éco-

nomiquequi s’enest suivieauraient étéatténuées ?

L’immobilier en évolution

Comme toutes entreprises, les foncières doivent

évoluer et s’adapter. Les innovations technolo-

giques et les transformations sociétalespeuvent les

affecter profondément. Leurs investissements sont

lourds et leur renouvellement est fréquemment

freiné par la lenteur dans les procédures d’octroi

de permis. Considérons le cas des bureaux et des

centres commerciaux.

Dans le domaine des bureaux, ce qui marque

aujourd’hui c’est le besoin de réduire les surfaces

par poste de travail (de 25 à 12 m

2

, parfois moins),

de procurer aux entreprises des espaces flexibles

en termes de superficie et de durée d’occupation,

assortis d’une excellente connectivité informa-

tique, efficaces du point de vue des consomma-

tions d’énergie et permettant le co-working, quel-

quefois pour des locataires du même domaine

d’activité formant une «communauté». Toutes les

foncières de bureau intègrent aujourd’hui dans

leurs offres ce type d’espaces de co-working (qui

atteignent 6% des surfaces à Amsterdam), dont la

gestion est naturellement plus lourde que celle des

locations traditionnelles. Ces foncières de bureaux

ont intérêt à offrir dans leur patrimoine un conti-

nuum entre les petites surfaces louées à court

terme et les plateaux importants loués à moyen

terme ou long terme. Une telle offrenécessitenatu-

rellement de détenir et d’exploiter un patrimoine

d’une bonne taille.

Les centres commerciaux de leur côté font face au

phénomène du commerce internet qui compte

pour 25% des ventes non alimentaires en

Angleterre. Le défi est d’autant plus important

pour eux qu’une partie de leurs recettes de loyers

est directement liée au chiffre d’affaires de leurs

locataires. Dans ce contexte difficile, les proprié-

taires privilégient les enseignes multi-canaux, qui

considèrent leurs magasins physiques autant

comme des vitrines que comme des points de

vente, et se satisfont des ventes dérivées qu’elles

réalisentsurlenet.Ilsprivilégientégalementlesser-

vices, les loisirs, la restauration et consacrent d’im-

portants efforts à l’animation de leurs vastes com-

plexes immobiliers pour maintenir l’attrait de s’y

rendre et d’y déambuler. Le débat fait rage néan-

moins : certains voient les ventes internet parvenir

à 50% ; d’autres s’inquiètent de leurs conséquences

sur l’accroissement du trafic aérien, l’encombre-

ment des villes par les véhicules de livraison «last

mile», le gaspillage lié à la gestion des objets

retournés par les clients et au surcroît d’énergie fos-

sile utilisée dans tous ces micro-transports. Et ils

signalent que l’on ne pourra jamais renifler un par-

fum sur internet avant de l’acheter…

Un phénomène récent et intéressant est celui des

pop-up shops : une boutique s’ouvre pour une

durée très limitée pour présenter un nouveau

produit, une nouvelle gamme, un assortiment

saisonnier et le faire connaître, ensuite les ventes

se font sur le net.

Si les défis ne manquent pas dans ces deux sec-

teurs principaux de l’immobilier, d’autres sec-

teurs bénéficient quant à eux de fondamentaux

plus favorables. Le secteur logistique connaît un

rapide développement lié à la globalisation et au

commerce internet. Le résidentiel profite, là où il

y a croissance démographique en Europe, de la

migration continue vers les très grands centres

urbains. L’immobilier de santé, en particulier les

hébergements pour personnes dépendantes,

apportent une réponse indispensable au vieillis-

sement de la population. Les logements pour étu-

diants accueillent ceux-ci à distance du domicile

familial et bénéficient des programmes d’échan-

ge entre universités et plus généralement de l’al-

longement des études supérieures. Les loisirs et

les sports font également appel à des infrastruc-

tures qui forment un nouvel univers d’investisse-

ment auquel les foncières ne se sont que peu inté-

ressées à ce jour.

Ayant démontré leur solidité à travers la crise

financière et leurs performances économiques

sur longue période, les foncières européennes

pourront continuer leur expansion dans les

années qui viennent en choisissant des stratégies

teintées d’imagination, de rigueur, de persévé-

rance et d’agilité.

Jean-ÉdouardCarbonnelleaétéCEOdeCofinimmode2012à2018.

1)sourcepourlesdonnéesde

cetarticle:EuropeanPublicRealEstate

Association (EPRA), «Building a Stronger Europe», July 2018

Les défis du secteur immobilier

P

our la 14

ème

année consécu-

tive, la Chambre de

Commerce du Grand-

Duché de Luxembourg a installé

son pavillon national, du 12 au 15

mars, auMIPIM. Avec 19 co-

exposants sur le pavillon et près

de 450 visiteurs luxembourgeois

sur le salon, le Luxembourg a

rejoint le top 10 enmatière de

visiteurs, selon les organisateurs.

Nul doute que leMIPIM s’impo-

se aujourd’hui comme un évène-

ment incontournable du secteur

de l’immobilier. Une opportunité

rare de s’imprégner des grandes

tendances du secteur et d’y faire

de nouvelles affaires.

Les quelques 30.000 inscrits à cette 30

ème

édition du MIPIM ont eu l’occasion

pendant toute la semainede rencontrer

sur le pavillon national les représen-

tants des entreprises suivantes :Agora,

Arendt & Medernach, Banque de

Luxembourg, Dagli atelier d’architec-

ture, Drees&Sommer, DSM, ICN, ING

Luxembourg,

Inowai,

Immo

Luxembourg, Lex Thielen &Associés,

Ordre des Architectes et Ingénieurs

(OAI), Socom, Somaco, Ville de

Luxembourg, Willemen et 3 nouveaux

exposants : Eurocaution, Eaglestone et

Felix Giorgetti.

La réception officielle du pavillon

luxembourgeois qui s’est tenue mer-

credi 13 mars a rencontré un franc

succès. Près de 250 participants se sont

pressés sur le pavillon national. Un

chiffre en hausse, qui confirme l’intérêt

croissant du secteur de l’immobilier au

Luxembourg pour cet évènement.

«Nous sommes certainement le pays

qui, proportionnellement, est le plus

représenté au MIPIM», a déclaré le

directeur général de la Chambre de

Commerce, Carlo Thelen, lors de son

discours d'ouverture. «Une société

seule avec son stand passe plus

inaperçue. Se joindre à un pavillon

national permet de profiter d’une plus

forte visibilité», explique Carlo Thelen.

«Nous cherchons ainsi à promouvoir

le secteur immobilier luxembourgeois

dans son ensemble.»

Afin soutenir la présence du Grand-

Duché sur le salon, Etienne Schneider,

vice-premier ministre, ministre de l’É-

conomie, Lydie Polfer, bourgmestre de

la Ville de Luxembourg et S.E. Martine

Schommer,

ambassadeur

du

Luxembourg en France, ont fait hon-

neur de leur présence et sont eux aussi

intervenus lors de la réception.

«Chaque année auMIPIM, les attentes

sont dépassées par la réalité, car lebusi-

ness marche très bien et les investis-

seurs sont fortement intéressés par le

Luxembourg.Nous nous développons

bien, avec une économie florissante, un

chômage qui est au plus bas et un taux

de croissancequi dépasse les 3%depuis

une longue période», a expliqué M.

Schneider.

«Nous avons un pays qui se porte

bien, avec des atouts comme le triple

A, une forte croissance de la popula-

tion, un business florissant. Cela attire

les investisseurs, car il n'y a pas de

risque à investir au Luxembourg. La

stabilité politique pour l'économie

d'un pays est très importante et le

Luxembourg a toujours su apporter

cela,» a-t-il ajouté.

Prochains rendez-vous pour les profes-

sionnels du secteur : EXPOREALdu 7

au9 octobre 2019 et le prochainMIPIM

du 10 au 13mars 2020.

Source : Chambre de Commerce

30

ème

édition du MIPIM

Le Grand-Duché de Luxembourg fidèle au rendez-vous !