Agefi Luxembourg - juin 2026

Juin 2026 37 AGEFI Luxembourg Emploi & Formations M algré un environnement économique et financier de plus enplus contraint, les professionnels de l’immobilier luxembourgeois continuent de faire preuve d’un optimisme nota­ ble. C’est ce que révèle le LuxReal Consensus Survey 2026, présenté le 8 juinpar LuxReal, avec le sou­ tienduLuxembourg Institute of SocioEconomic Research (LISER). Cette deuxième édition dresse le portrait d’unmarché soumis à des tensions crois­ santes, notamment sur le financement et les coûts de construction, mais qui conserve une forte confiance dans ses perspectivesàcourt,moyenetlongterme. Le financement et les coûts sous pression L’accès au financement s’impose comme leprincipal défidusecteur : 83%despro­ fessionnelsinterrogésl’identifientcomme une contraintemajeure. Danslemêmetemps,49%anticipentune hausse des taux d’intérêt dans les douze prochainsmois,contre26%lorsdelapré­ cédente édition. Pour Julien Licheron, chercheur auLISERet auteur du rapport, cechangementestsignificatif:«Lesrésul­ tats de l’enquête révèlent un changement très net des anticipations concernant les conditions de financement. Après une périodeoùlesacteursespéraientunassou­ plissement progressif, le marché s’attend désormais à évoluer dans un environne­ ment financier plus restrictif ». Les coûts de construction redeviennent également une source majeure d’inquié­ tude. Plus de 70%des répondants antici­ pentunehaussedanslesdouzeprochains mois,et29%prévoientuneaugmentation supérieure à 3 %, soit plus du double de l’année précédente. Les professionnels pointent aussi des fac­ teursstructurels:durcissementréglemen­ taire, exigences ESG et rareté du foncier, quicontinuentdepesersurladynamique dumarché. Unmarché soutenu par ses fondamentaux Malgré ces contraintes, le Luxembourg conserve une image très positive. 50 % des répondants estiment désormais que le pays est plus attractif que les autres marchés immobiliers européens, contre 43 % un an plus tôt. La stabilité écono­ mique et politique reste de loin le prin­ cipal atout. Comme l’explique JulienLicheron : «Les résultats montrent clairement que les professionnels distinguent les difficultés conjoncturelles des fondamentaux de long terme. Les contraintes financières et opérationnelles sont réelles,mais elles ne remettent pas en cause la confiance dans la stabilité institutionnelle, ladyna­ mique démographique et les besoins structurels du pays ». Le résidentiel reste lemoteur Le segment résidentiel demeure le plus dynamique.Soutenuparunepénurieper­ sistante de logements et une forte demande, il concentre les perspectives les plus positives. À court terme, 81 % des acteursestimentquel’activitéresterastable ouaugmentera.Lesloyerssontégalement orientés à lahausse selon72%des répon­ dants. Concernant les prix, les anticipa­ tionssontplusmesuréesmaisrestentposi­ tives, avec 37 % prévoyant une hausse modérée ou forte. Confiance et adaptation Les professionnels appellent à des mesures pour soutenir la reprise, en particulier la simplification administra­ tive et l’amélioration de l’accès au finan­ cement, considérées comme les deux priorités principales. Pour Romain Muller, président de LuxReal, ces résultats envoient unmes­ sage clair aux décideurs publics : « Les résultats de l’enquête montrent que les professionnels de l’immobilier conti­ nuent de croire dans le potentiel du Luxembourg et restent prêts à investir. Aujourd’hui, il est important de soute­ nir cette confiance. Il faut accompagner les acteurs désireux d’aller de l’avant, en apportant des réponses, non plus conjoncturelles, mais structurelles ». L’étude conclut que le marché immobi­ lier luxembourgeois ne recule pas, mais s’adapte à un environnement plus exi­ geant. Les fondamentaux économiques, démographiques et institutionnels du pays continuent d’alimenter la confiance des professionnels, malgré les tensions à court terme. Les acteurs de l’immobilier confiants au Luxembourg © luxembourgcity.com L ’affaire TellusTaxAdvisory (1) , en attente de jugement devant le Tribunal de l’Union euro­ péenne, soulève une question fonda­ mentale quant à l’étendue dudroit à déductionde la TVAdans des situa­ tions transfrontalières : ce droit peutil être refusé à un presta­ taire au seul motif que l’État membre du preneur applique un traitement TVAdifférent à l’opération concernée ? Plus précisément, le litige sembleporter sur la question de savoir si le droit à déduc­ tion doit dépendre unique­ ment du traitement TVA applica­ ble dans l’Étatmembre duprestataire ou s’il peut également être subordonné au caractère taxable de l’opération dans l’État membre où la prestation est réputée avoir lieu. Cette seconde approche, qualifiée par certains de « double layer test », constituerait une évolution importante de la jurisprudence européenne en matière de TVA et pourrait avoir des conséquences significatives pour les assujettis exerçant des activités transfrontalières, en particulier dans le secteur financier. Cette affaire illustre ainsi les tensions pouvant naître dans un contexte transfrontalier, entre les diver­ gences d’interprétations nationales de la Directive TVAet leprincipede neutralitéfiscale qui soustend le système TVAde l’Union européenne. Contexte de l’affaire L’affaire concerne TellusTax Advisory AB, une so­ ciété suédoise ayant fourni des services de conseil à un véhicule de titrisation luxembourgeois. Selon l’application suédoise des règles TVA, ces presta­ tions auraient été considérées comme taxables si elles avaient été réalisées enSuède, ouvrant enprin­ cipe, droit à déduction de la TVAen amont. À l’in­ verse, les parties à l’affaires ont considéré que ces mêmes prestations relèvent de l’exonération appli­ cable à la gestion de fonds d’investissement (2) . Bien que l’application de cette exonération nous semble sujette à caution, l’intérêt de cette affaire ne résidepasdans le traitement effectivement appliqué au Luxembourg. Le litige ne porte pas non plus sur les règles de localisation de la prestation, dès lors que celleci semble bien être localisée au Luxem­ bourg. La question centrale consiste plutôt à déter­ miner si le traitement TVA retenu dans l’État membre du preneur est susceptible d’influencer le droit àdéductionduprestataire établi dansunautre État membre. En effet, l’administration fiscale sué­ doise considère que la déduction de la TVAne de­ vrait être admise que si la prestation sousjacente est considérée comme taxable à undouble niveau : dans l’État membre du prestataire ; et dans l’État membre où la prestation est répu­ tée avoir lieu. Cette approche introduit ainsi une condition sup­ plémentaire audroit àdéductionqui ne ressort pas explicitement de la Directive TVA (3) . Le “double layer test” : une extension de la jurisprudenceMorgan Stanley ? La position des autorités suédoises semble s’appuyer sur une lecture ex­ tensive de l’arrêt Morgan Stanley (4) . Dans cette affaire, la Cour de Justice de l’Union européenne (« CJUE » ou « la Cour ») a examiné le droit à déduction d’une succursale française, dont les coûts étaient utilisés à la fois pour ses propres opérations et pour celles de son siège britannique. Elle a consi­ déréque lorsque les coûts supportésparune succur­ sale sont affectés auxopérationsde sonsiège, ledroit à déduction doit être apprécié au regard des opéra­ tions concernées, en tenant compte à la fois du trai­ tement applicable dans l’État membre de la succursale et de celui applicabledans l’Étatmembre du siège. C’est cette logique d’appréciation croisée, qui est parfois rapprochée d’un “double layer test” enmatière de droit à déduction transfrontalier. Toutefois, l’extension du raisonnement de Morgan Stanley à l’affaire TellusTaxAdvisory paraît discu­ table. En effet, l’arrêt Morgan Stanley concernait une relation entre siège et succursale appartenant à une seule et même entité juridique. La problé­ matique portait sur l’allocation des coûts au sein d’un même assujetti exerçant des activités dans plusieurs juridictions. Le raisonnement de la Cour était également étroitement lié au traitement TVA spécifique des relations internes entre établisse­ ments d’un même assujetti, dans la continuité de la jurisprudence FCE Bank (5) . L’affaire TellusTax Advisory apparaît dès lors sen­ siblement différente, ne concernant ni des flux in­ ternes entre établissements d’unmême assujetti, ni une problématique de ventilation de coûts mixtes. L’affaire porte sur des prestations réalisées entre deux assujettis juridiquement distincts, établis dans deux États membres différents. Le contexte juri­ dique et économique est donc fondamentalement distinct. Par ailleurs, dans une situation de presta­ tion transfrontalière classique entre assujettis, le prestataire devrait, en principe, pouvoir apprécier son droit à déduction au regard des seules règles applicables dans sonpropre Étatmembre, sans que celuici soit subordonné au traitement TVA effec­ tivement retenu dans l’État membre du preneur. Une extension de la jurisprudence Morgan Stanley à une telle situation conduirait à déplacer le centre de gravité du droit à déduction, en le faisant dé­ pendre non seulement des opérations du presta­ taire et du traitement qui leur serait applicable lo­ calement, mais également de l’analyse de l’exonération applicable dans l’État membre du client. Cela ferait peser sur le prestataire une incer­ titude significative et une complexité accrue. L’article 169, a) de la Directive TVA plaide plutôt en faveur d’un “single layer test” L’article 169, a) de la Directive TVAne semble pas laisser de place à un « double layer test ». Cette dis­ position prévoit qu’un assujetti peut déduire la TVAgrevant les biens ou services utilisés pour des opérations réalisées hors de l’Étatmembre dans le­ quel la TVAest due, dans la mesure où ces opéra­ tions ouvriraient droit à déduction si elles étaient réalisées dans cet État membre. Autrement dit, le texte ne semble pas imposer une seconde analyse portant sur le traitement effecti­ vement retenu dans un autre État membre où l’opération est réputée avoir lieu. En ce sens, cet ar­ ticle paraît davantage soutenir un “single layer test”, centré exclusivement sur les règles applica­ bles dans l’État membre du prestataire. De plus, l’arrêt RBS Deutschland Holdings (6) consti­ tue probablement le précédent le plus pertinent dans ce contexte. Dans cette affaire, la CJUE a été confrontée à une divergence de qualification TVA entre l’Allemagne et le RoyaumeUni concernant des opérations de leasing. L’administration fiscale britannique contestait le traitement retenu par le contribuable aumotif que le décalage entre les sys­ tèmes nationaux conduisait à une absence effec­ tive de taxation. Toutefois, la Cour a rejeté cette approche et a rap­ pelé qu’en l’absence d’abus ou de fraude, les diver­ gences entre États membres ne sauraient, à elles seules, justifier une remise en cause des droits re­ connus par la Directive TVA. Ce principe paraît particulièrement pertinent dans l’affaire TellusTax Advisory. Le fait que le Luxembourg considèrerait certaines prestations comme exonérées ne devrait pas, en luimême, empêcher la Suède de reconnaître un droit à dé­ duction si, selon sa propre interprétation, ces prestations auraient été taxables si elles avaient été réalisées en Suède. La logique dégagée de l’ar­ rêt précité semble donc difficilement conciliable avec l’idée d’un “double layer test”, qui accorde­ rait à la divergence entre la Suède et le Luxem­ bourg un effet restrictif que la jurisprudence RBS Deutschland Holdings paraît exclure. Quels enjeux pour les entreprises ? Cette affaire présente un intérêt particulier pour les entreprises fournissant des services transfrontaliers au sein de l’Union européenne, notamment lorsque ces prestations bénéficient d’une exonéra­ tionde TVAdans l’Étatmembre dupreneur en rai­ son de l’interprétation locale de la Directive TVA. L’enjeu principal de cette question préjudicielle est de déterminer si le droit à déductionduprestataire, dans son propre État membre, peut être remis en cause au regarddu traitement TVAapplicable dans l’État membre du preneur. Cette question revêt une importance particulière pour le secteur finan­ cier, où les exonérations prévues par la Directive TVA font l’objet d’interprétations parfois diver­ gentes entre États membres. Dans ce contexte, la décision à venir pourrait avoir des conséquences significatives pour les opéra­ teurs exerçant des activités transfrontalières dans des secteurs exonérés ou partiellement exonérés, en particulier lorsque des divergences de qualifi­ cation TVAexistent entre juridictions. Vud’un autre angle, cette décision pourrait consti­ tuer l’occasion de préciser les limites exactes de la jurisprudence Morgan Stanley et d’éviter une ex­ tension excessive de son raisonnement à des situa­ tions juridiquement distinctes. Conclusion La question soulevée par l’affaire TellusTax Advi­ sory pourrait être reformulée comme suit : le droit à déduction peutil être subordonné à un “double layer test”, alors même qu’une telle condition ne ressort pas de la Directive TVA? Anotre sens, l’approche défendue par les autorités suédoises, fondée sur un “double layer test”, de­ vrait être écartée. Elle semble aller audelà, tant du texte de la Directive TVA, que des principes déga­ gés par la jurisprudence existante, en particulier RBSDeutschlandHoldings , selon laquelle une diver­ gence entre systèmes nationaux ne devrait pas, en l’absence d’abus ou de fraude, priver un assujetti d’un droit reconnu par la Directive TVA. En outre, TellusTaxAdvisory se distingue de Mor­ gan Stanley , qui portait sur l’allocation de coûts au sein d’unmême assujetti. Pour ces raisons, le droit à déductiondevrait donc, selon nous, rester appré­ cié au regard du traitement applicable dans l’État membre du prestataire, sans dépendre du traite­ ment TVAretenu dans l’État membre du preneur. QuentinWARSCOTTE (portrait), Partner, Indirect Tax, Justine LANNI, Manager, Indirect Tax Valentine PESCE, TaxAdvisor, Indirect Tax, KPMGLuxembourg 1) T96/26 2) Article 44, 1, d) de la loi TVA luxembourgeoise 3) Directive 2006/112/EC 4) C165/17, 24 janvier 2019 5) C210/04, 23mars 2006 6) C277/09, 22 décembre 2010 Affaire TellusTax Advisory : Les divergences de traitement TVAentre États membres peuvent-elles limiter le droit à déduction ?