Agefi Luxembourg - octobre 2025

Octobre 2025 33 AGEFI Luxembourg Immobilier L e 18 septembre 2025, Claude Meisch, ministre duLoge- ment et de l'Aménagement du territoire, a présenté à laCham- bre des députés le rapport annuel du Fonds spécial pour le logement abordable. Ce documentmet en lu- mière les avancées significatives réalisées en 2024 et réaffirme l'en- gagement du gouvernement à ga- rantir un accès équitable au logement pour toutes et tous. Une dynamique renforcée en 2024 En2024,504nouveauxlogementsconven- tionnés sont venus enrichir l'inventaire, portant le total à 4.226 unités réparties sur 292 projets actifs dans 82 communes. Lesengagementsfinanciersatteignent669 millionsd'euros.Aucoursdel'année2024, 153,6millionsdeparticipationsfinancières ont déjà été versées aux promoteurs so- ciaux. L'État a acquis 228 logements en VEFA. Il a également acheté 11,9 hectares de terrains répartis sur plusieurs com- munes, représentant un potentiel d'envi- ron 397 logements supplémentaires. Des projets structurants pour l'avenir Le développement de grands projets tels que Neischmelz à Dudelange, Wunne mat der Wooltz à Wiltz, Elmen à Kehlen et Itzigerknupp à Bonnevoie illustre la vi- sion à long terme d'un Luxembourg doté dequartiersdurables,mixtesetaccessibles. Ces projets s'inscrivent dans une stratégie cohérente d'aménagement du territoire, visantàcréerdeslieuxdevieinclusifs,bien connectés et adaptés aux besoins des gé- nérations futures. Le rôle central de diversité des acteurs impliqués Les efforts pour répondre aux enjeux en matière d'accroissement de l'offre en lo- gements en abordable sont partagés : la SNHBM(36,4%deslogements),leFonds du logement (29,7 %), les communes (19,9%) et les promoteurs privés sans but lucratif (14%) contribuent ensemble à di- versifier l'offre et à répondre aux besoins croissants.LePactelogement2.0confirme saplacecommelevierstratégiquepourles acteurs locaux : 98 communes ont signé une convention initiale et 93 une conven- tiondemiseenœuvre.Autotal,plusde29 millionsd'eurosdedotationsontétéversés et près de 30.000 heures de conseil loge- mentprestéesaubénéficedescommunes. Une priorité nationale affirmée «Lelogementabordableestunecondition essentielledestabilitéetd'attractivitépour notre pays. Nous poursuivrons cet effort avec détermination, afin qu'il devienne une réalité concrète pour toutes et tous », a soulignéClaudeMeisch. Le rapport 2024 du Fonds spécial pour le logement abordable témoigned'unepoli- tiqueambitieuse,inclusiveettournéevers l'avenir. En conjuguant investissements publics, partenariats locaux et innovation, le Luxembourg bâtit les fondations d'un habitat solidaire, durable et accessible. ministèreduLogementetdel'Aménagementduterritoire Le gouvernement renforce son engagement pour le logement abordable Fonds spécial pour le logement abordable Rapportannuel2024 A nalyse basée sur les don- nées du portail immobi- lier atHome.lu au troisième trimestre 2025. Des prix de vente plusmesurés et unmarché locatif stable Le troisième trimestre 2025 marque une étapede transitionpour lemarché immo- bilierluxembourgeois.Aprèsplusieurstri- mestresdehausse,lesprixdeventeamor- centunestabilisation,tandisquelemarché locatif confirme sa tendance à l’équilibre. Cette phase illustre un ralentissement observé ce trimestre, tout en conservant une dynamique annuelle orientée à la hausse. Les maisons anciennes enregis- trent un léger recul de -1,0 % par rapport au trimestre précédent, alors que les appartements anciens se maintiennent (+0,2 %) et que les appartements neufs reculent de -1,7 %. Sur un an, la progres- sion reste marquée : +5,2 %pour les mai- sons, +3,2 % pour les appartements anciens et +6,4 % pour les appartements neufs. Ces chiffres reflètent unajustement récent,sansremettreencauselatrajectoire haussière amorcée début 2025. Des dynamiques différentes selon les régions Les disparités régionales se renforcent au T3 2025. Le Sud et l’Ouest tirent la crois- sance, avec des hausses atteignant +6,9 % pour les appartements neufs dans le Sud (parrapportauT32024)et+6,6%pourles appartementsanciensdansl’Ouest.Àl’in- verse, leNord (-4,0%pour lesmaisons) et l’Est (-6,9 %) enregistrent des reculs nota- bles, reflétant un marché plus fragmenté où les dynamiques locales jouent un rôle déterminant. Lemarché locatif : une stabilité confirmée Du côté de la location, la situation reste globalement stable. Les loyers des appar- tements progressent légèrement (+1,8 %), tandisqueceuxdesmaisonsaffichentune baisse assez marquée par rapport au tri- mestre précédent (-5,5%). Sur une base annuelle, les évolutions sont modérées : -2,9%pour les maisons et +1,5 %pour les appartements. Les tendances régionales restent contras- tées : l’Est (+4,9 %) et le Centre (+2,5 %) enregistrent des hausses pour les appar- tements, alors qued’autres zones, comme l’Ouest ou le Sud, affichent au contraire des reculs. Vers unmarché plus équilibré qui s’installe progressivement Le troisième trimestre 2025 confirme un marché plus mesuré, avec des prix de ventequisestabilisentetunmarchélocatif globalementstable.Sidesdifférencesper- sistent selon les régions, la tendance annuelle reste orientée à la hausse. Dans l’ensemble, le marché immobilier luxem- bourgeois semble avoir atteint, pour l'ins- tant, une forme d'équilibre. Prix, tendances par région… Tout ce qu’il faut savoir sur l’immobilier luxembourgeois au3ème trimestre2024 trimestre2025pa 3ème r rapport ˖ˢˡЃ˥ˠ˘ˣ˥˘˦ˤ˨˘ˣ˔ pourtoustypesdebi L’évolutionannuelledes orientéeà lahausseau soutenuepar lesprogre marquéesdans leSud pour lesmaisons,+6,9% appartementsneufs)e ˥˧ˢ˨˧˘˧ ens prix reste T32025, ssions (+6,4% pour les tdans -4 an N M % -0,5 %,0 anciens Appartements ciennes ord aisons insuffisantes Donnéesstatistiques neufs T32025VST32024 Appartements l’Ouest (+5,0%pour les +6,6%pour lesapparte anciens). LeCentreenregistreun plusmodérée.En revan Nord (-4,0%sur lesma ˟Ϡʸ˦˧ʛʠʩʟʬʘʜ˔˙Ѓ˖˛˘ˡ˧˗ ˥˘Є̻˧˔ˡ˧˨ˡˠ˔˥˖˛̻ˣ˟˨ maisons, ments ehausse che, le isons)et ˘˦˥˘˖˨˟˦ʟ ˦˖ˢˡ˧˥˔˦˧̻ anciennes Ouest Maisons neufs Appartements anciens T32025VST32024 Appartements Es M A Appartements localement. t aisons T32025VST32024 ppartements %+5,0 anc %+6,2 %+6,6 Ce M -6 an A anciens Appartements iennes ntre aisons -1,3% %,9 anciens ciennes neufs T32025VST32024 ppartements insuffisantes Donnéesstatistiques neufs anciennes Sud Maisons neufs Appartements anciens +5, T32025VST32024 Appartements + %+1,9 % an Mo M 3 % A anciens Appartements ciennes yennenationale aisons 3,4 neufs ppartements %+6,4 %+6,9 %+2,1 +5 + %+3,2 %,2 %6,4 Évolutionannuelledesprixdevente aum 2 par région 3 ème trimestre2025parrapportau3 ème trimestre2024 ʟ d yn a m i q ues rég io n a v a r i é es A u T 32025 , l astabi l ité d l o c atifs ’ obse rv e à l’ é ch nationa l e , mais l esé v o l d iff èr entse l on l es r é g io l es uma rch é e ll e utions ns . N o Do -4 insuffisantes nnéesstatistiques A ppa r t rd M aisons % , 0 T 32025 V S T 3202 4 ements L esappa r tementsp r o g d ans l’E st (+4,9%) et l e (+ 2 , 5 %), tan d isque l’O u d istin g uepa r une h aus l o y e r s d emaisons (+4, 5 L e S u d et l e N o rd en r e g i mou v ementsp l us l imité r essent C ent r e estse se d es %). st r ent d es s , i ll ust r ant Ouest T 32025 V S T 3202 4 E st l a d i v e r sité d es dy nami l o c a l es . T 32025 V S T 3202 4 ques % +4, 5 M aisons % - 6 , 6 A ppa r tements Ce - ntre M +4, % 7, 2 A ppa r t T 32025 V S T 3202 4 aisons %9 ements Sud T 32025 V S T 320 + 2 % - 5 , 3 A ppa r t M o y M aisons 2 4 % , 5 ennenat i ona l e ements % -4,8 S M aisons % -1, 0 L d bl i é t H A ppa r tements - l M +1, %2 , 9 A ppa r t aisons %5 6 ements Évolution annuelle des loyers par région 3 ème trimestre2025parrapportau3 ème trimestre2024 L emarché immobilier luxem- bourgeois reste caractérisé, comme depuis plusieurs an- nées, par des défis d’accessibilité dans un contexte générale d’incerti- tudes économiques. Invitées le mois dernier à la tribune d’Ecofin Club Luxembourg, Audrey Papy et Marylin Deby, Partners chez B- Side, ont mis en lumière l’évolution des tendances de ce marché, soulignant la nécessitéd’unedouble expertise : ducôté de l’acquéreur, sans oublier l’émergence de nouvelles formes d’hébergement comme le coliving. Cette analyse a été étoffée par deux autres acteurs du sec- teur : Maurits van Rijckevorsel (Agence immobilière Van Maurits) et Haris Palamar (Credihome), ce dernier offrant des perspectives sur la situation actuelle et les stratégies d’investissement possi- bles. Pour ces deux intervenants exté- rieurs, la stabilité attendue dans les pro- chains mois au niveau des taux d’em- prunt et de l’inflation ouvre aujourd’hui des opportunités de négociation à saisir, surtout pour le résidentiel neuf. Chasseur immobilier Le recours à un chasseur immobilier, métier encore rare au Grand-Duché, est une alternative à la filière classique de l’acheteur autonome. Mais, loin d’être de simpleschercheursdebiens,leschasseurs immobiliers se positionnent comme de véritables partenaires stratégiques pour notammentsécurisercetteformed’inves- tissement. Comme le souligne Audrey Papy, l’acheteur autonome est souvent limité dans son accès aux services (finan- cement, éventuels travaux de rénovation/ finition, procédures administratives, ...) et doit, le plus souvent, négocier son projet immobilier en solo. Le candidat acquéreur risque de faire des erreurs de jugement et de s’engager aussi dans des opérations très chronophages. Avecunchasseurimmobilier,insistentles deux fondatrices de Be-Side, le candidat acquéreur s’assure un accompagnement complet avec des conseils « sur mesure ». Autre élément non négligeable : le chas- seur immobilier disposed’unaccès à l’en- semble du marché, y compris donc des biens moins exposés, grâce à un réseau incluant, outre les agences, les Family Offices, lesbanques, etc.Alors que l’ache- teur isolé ne consulte souvent que les agencesquiseconcentrentsurleursbiens propres en portefeuille, le chasseur immobilier, via ses réseaux, offrira une palette de choix beaucoup plus large. Concrètement,laprocédured’acquisition, chez B-Side, s’articule autour de cinq étapes : 1. Qualificationdes besoins 2. Recherche en amont 3. Visite et analyse des biens détectés 4. Négociation et sécurisation de la trans- action 5. préparationducompromis et signature de l’acte notarié Double dynamique Le marché immobilier soulève de nom- breuses questions cruciales pour les acheteurs et les investisseurs.Des experts comme Marylin Deby et Audrey Papy, Maurits Van Rijckevorsel et Haris Palamar se sont penchés sur les dyna- miques du secteur. Parmi les préoccupationsmajeures figu- rent la facilité à trouver un bien dans le marché actuel, la pertinence dumoment pour acheter et les risques inhérents à l’achat en « Vente en l’État Futur d’Achève- ment » (VEFA). La question de la négo- ciation des prix est centrale dans le contexte actuel. Il est à noter qu’une dynamique différente est observée entre lemarché duneuf et lemarché des biens existants. Enfin, un point technique majeur est l’incidence du Certificat Passeport Énergétique (CPE) sur les taux d’intérêt, influençant directement la stra- tégie d’achat. Le coliving, solution communautaire Face aux problèmes d’accessibilité au logement, avec des prix qui restent glo- balement orientés vers le haut, une nou- velleoptiond’hébergementgagneduter- rain avec le coliving. Il s’agit d’une expé- rience d’habitation collective, flexible et « tout compris » ( all inclusive ), destinée notamment aux jeunes actifs qui cher- chent à maintenir une qualité de vie en évitant la solitude. Le coliving cumule des espaces privés meublés avec des espaces communs partagés, ainsi que divers services addi- tionnels. Cette solution répond à plu- sieurs impératifs sociétaux et environ- nementaux : 1. Il s’attaque directement aux difficultés d’accès au logement, 2. Il répond à l’isolement, sachant que 32%des jeunes luxembourgeois se sen- tent seuls, 3. Le secteur immobilier résidentiel étant responsable d’environ 15 % à 20 % des émissions de gaz à effet de serre (C02), le coliving intègre une dimension de dura- bilité, 4. L’importance d’un service adapté aussi aux besoins de la communauté. Enpleine croissance Le marché du coliving se caractérise par des chiffres de croissance assez spectacu- laires. La valeur dumarché mondial était estimée à 13,285 milliards USD en 2022, avec une projection ambitieuse à 63,818 milliardsUSDd’ici 2031. Au Luxembourg, plusieurs opérateurs sont déjà actifs. L’attractivité du secteur est confirméeparuneenquêteSavillsUK de 2023, révélant que 51 % des investis- seurs européens envisagent d’investir dans des développements de coliving au coursdestroisprochainesannées.Malgré une absence de réglementation claire au Luxembourg, relèvent les dirigeantes de B-Side,lademandeestbienorientéepour ce type de produit immobilier. B-Side collabore avec une société belge spécialisée (IKOAB) sur ce marché pour permettreaux investisseursdebénéficier d’un modèle éprouvé. Ce modèle peut s’intégrerdansune stratégied’achat (par- fois en partenariat avec B-Side) et offre un service clé enmain qui couvre les tra- vaux et l’aménagement, ainsi que la loca- tion et la gestion. L’avantage financier est démontré, le coliving offrant un rende- ment supérieur au locatif classique. En outre, le risque est réduit grâce à une demande qui s’affirme, une sélection strictedes locataires et des vacances loca- tives aujourd’hui quasi nulles. L’investisseur conserve la propriété du bien et profite de la plus-value, tout en bénéficiant d’une transparence totale via un tableau de bord détaillant les factures, les locataires, les paiements ou encore les travauxdemaintenance. En conclusion, la présentation d’Audrey Papy et Marylin Deby met en exergue deux tendances fortes : la professionnali- sation de l’acquisition via le chasseur immobilier et le développement du coli- ving comme réponse aux défis d’accessi- bilité et de vie en communauté. Hugo LEBLUD Ecofin Club Luxembourg Le marché immobilier luxembourgeois côté acquéreur MarylinDeby etAudrey Papy ©B-Side