AGEFI Luxembourg - juin 2025

Juin 2025 33 AGEFI Luxembourg Fonds d’investissement By David CZUPRYNA, CFA, Chief Executive Officer, STXAssetManagement A s ESG investing facesmoun- ting scrutiny andpolitical backlash, regulated carbon markets are gaining traction as amore direct andmeasurableway to align capital with climate goals. They deserve recognitionnot just as policy tools—but as a distinct, investable asset class. Fromintention to impact: a direct line toemissions reduction ESG has helped bring environmental criteriaintomainstreamfinance.Butthere’s growing demand for investment approaches that have a direct and observable impact on emissions. Regulatedcarbonmarketsmeetthatneed.Theyoffer a tight link between capital allocation and carbon scarcity.When an investor buys and retires a carbon allowance, that results in one less tonne of CO₂ that can legally be emitted. In these markets, the carbon pricebecomesafinancialsignal,anemissionscapand a policy instrument—all rolled into one. This level of traceabilitymakescarbonmarketsacrediblecomple- ment to broader ESG strategies. Aglobal infrastructure already inplace Far from being a niche concept, carbon markets are alreadywell-established. There are currently 13 reg- ulated carbon markets operating across the globe, fromtheEUtoChina, fromNewZealand toCalifor- nia, with new markets under development in, among others, Brazil and Indonesia. Together, they cover around 20% of global emis- sions, and their scope is expanding. The logic is sim- ple: governments set a cap on emissions, distribute or auction a finite number of allowances and let participants trade them. It’s the “cap-and-trade” model and it works. The EuropeanUnionEmissionsTradingSystem (EU ETS), California’s WCI, RGGI in the U.S. Northeast and China’s ETS are just a few examples of large-scale systems with deep liquidity and growing policy support. In 2024, the total volume of al- lowances traded across these markets topped €1 trillion, putting carbon firmly in the league of large-scale finan- cial assets. Energy security as a driver of decarbonization Many jurisdictions that have imple- mented carbon markets are heavily dependent on imported fossil fuels—from natural gas pipelines to overseasoilshipments.Thisdependencynotonlyex- poses them to supply shocks and price volatility but also to geopolitical risks. By putting a clear price on carbon, these markets become the primary lever for incentivizing local industries, energy providers and consumers to shift toward renewables anddomestic clean energy. In doing so, they advance both decar- bonization goals and energy security, aligning envi- ronmental and strategic national interests. Returns thatmatter—and can’t be ignored The environmental rationale is clear—but the finan- cialcaseisincreasinglycompellingtoo.Overthepast five years, EU carbon prices have risen by 3.5x. Few traditional asset classes—excluding cryptocurren- cies—have delivered such performance over the same period. Unlike crypto, however, carbon prices are anchored in regulatory fundamentals. As climate targets tighten and emissions caps shrink, the scarcity pre- miumon carbonwill only grow. This structural dy- namic gives carbonmarkets a forward-lookingprice signal—one that investors can capture. Apublic finance engine hidden inplain sight Carbonmarketsarenotjustaboutemissions—they’re also aboutmoney. In 2024, governmentsworldwide collected nearly €100 billion from carbon allowance auctions.IntheEU,thoserevenuesareprimarilyear- marked for climate-related investments: energy effi- ciency, transport electrification and industrial transformation. Thisfiscaldimensioncreatesapowerfulincentivefor governments to keep pricing carbon on higher but stablelevels.Unlikeacarbontax,cap-and-tradeoffers a self-adjusting, revenue-generatingmechanismthat aligns public finances with decarbonization. For in- vestors, this translates into a politically supported price floor and not just a green narrative. TheU.S. story: federal tension, state resilience Nowhere are the politics more fraught than in the U.S. OnApril 8, the Trump administration made it clear that it wants to challenge state-led climate ini- tiatives, including carbon markets. But here’s the legal obstacle for changing the successful market structure: carbon trading programs in the U.S. are created and governed by individual states, not the federal government. StateslikeCalifornia,NewYork,Washingtonandre- gional systems like RGGI andWCI have reaffirmed their commitment to keeping these markets alive and evolving. The result? Temporary volatility in U.S. carbonprices, but also long-termopportunities. For investors with a strategic view, current price weakness inNorthAmerican carbonmarkets could prove to be an attractive entry point. Acorrelationprofileworth owning One of carbon’smost overlooked features is its low correlation with traditional asset classes. Carbon prices move on their own schedule, responding to supply caps, regulatory tweaks and policy expec- tations—not GDP or interest rates. That makes carbon a true diversification tool for multi-asset portfolios. It behaves neither like equi- ties nor commodities and is largely uncorrelated with fixed income or FX. This structural indepen- dence opens the door to higher Sharpe ratios and better risk dispersion, especially in volatility-prone environments. A financial asset in its own right Carbon is no longer a policy concept. It’s a financial asset class, with real depth, real data and real diver- sification power. -Annual trading volumes above €1 trillion - Regulated frameworks anchored in government policy - Proven price dynamics and long-termscarcity -Measurable climate impact - Lowcorrelation to core asset classes Unlike many ESG-linked assets, carbon is not “green by association”. It is green by design: emit- ting carbon requires a permit and that permit has a price. That price is now traded, hedged, and in- creasingly, invested in. Conclusion: bridging climate policy andmarket logic AsESGfacespoliticalblowbackandinvestorfatigue, regulated carbon markets offer a targeted, measur- able and financially relevant pathway to climate- aligned investing. They don’t replace ESG—they enhance it with precision. Carbon markets are the financial expression of cli- matepolicy. They represent adirect line between cli- mate action and capital markets. For investors looking tobuildportfolios that alignwith the energy transition—not just rhetorically but materially—it’s time to put carbon on themap. Carbon markets: the asset class that speaks the language of climate and capital J LL, un des leaders du secteur immobi- lier, vient de publier une étude sur le sentiment des investisseurs immobi- liers professionnels belges et luxembour- geois en ces temps incertains. L'enquête a été réalisée à la fin du premier trimestre 2025, débutant plus d'une semaine avant le « LiberationDay » (2 avril 2025) et clôturée une semaine après. La majorité des 67 répondants ont fourni leur réponse après l'annonce de tarifs douaniers par Donald Trump. Les résultats de l'enquête reflè- tent donc au moins en partie les sentiments asso- ciés à cet événement ainsi que les attentes sur ses conséquences. L'enquête a été construite autours de quatre thématiques, dont voici les principaux enseignements. Financement de l'investissement immobilier Le retourde l'inflationversdesniveauxen ligneavec la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE) a incité cette dernière à réduire ses taux à plusieurs reprises pour s'établir actuelle- ment à 2,25%. Selon 41%des investisseurs immobiliers, les taux de la BCE devraient idéalement se situer entre 2% et 2,5% pour stabiliser le marché et retrouver sa liqui- dité. Cependant, une majorité (44%) pense que les taux de la BCE devraient se situer entre 1,5% et 2% pour relancer le flux normal de transactions. Selon certains économistes, ces niveaux devraient être atteints dans la seconde partie de l'année. L'attitude des banques a également été scrutée par l'enquête.Prèsde48%desinvestisseursestimentque les banques vont être encore plus exigeantes sur les conditions d'octroi de financements, notamment en matière de critères environnementaux. Plusde37%sont d'avisque les tauxde financements vont baisser mais les banques vont maintenir des ratios «Loan-to-value » (montant duprêt rapporté à la valeur de l'immeuble sous-jacent) assez bas. 24% pensent que les banques maintiendront inchangée leur politique (prudente), tandis que moins de 21% sont plus optimistes et tablent sur une réduction des taux assortie de ratios « Loan-to-value » plus élevés. Allocationd'actifs Cettethématiqueestcrucialepourestimerl'évolution duvolume transactionnel en 2025 et au-delà. Bien qu'une courte majorité des investisseurs (45%) souhaitemaintenir inchangée leur stratégie d'inves- tissement,ilssontplusde43%àprévoird'augmenter leur exposition à l'immobilier professionnel. Moins de 12% pensent réduire leurs investissements. Ceci traduit un prudent regain d'optimisme de la part des acteurs sondés. Par ailleurs, la taille idéale des transactions revient progressivement à la normale entre €10 et €25 mil- lionspour36%d'entreeuxetentre€25et€50millions pour 30% des répondants. Une fois encore, c'est un signal positif car la taille moyenne des transactions sur les 5 dernières années est de €37 millions pour les bureaux et €25millions pour la Logistique. Lespréférences sectorielles reflètent assezbienceque nous observons en ce début d'année sur le marché transactionnel.Actuellement,laLogistiqueestplébis- citée par les investisseurs immobiliers, ceci étant cor- roboré par une part de 55% dans le volume d'inves- tissement au premier trimestre 2025 en Belgique, et une part de 27% au Luxembourg. L'immobilier rési- dentiel locatif est en seconde position, alors que les bureaux, sont troisième. La même question mais orientée vers le futur montre une évolution : les bureaux repassent en seconde positionmais l'immo- bilier résidentiel devient le plus attractif notamment en raisonde sonprofilmoins risqué et offrant plusde stabilité en ces temps d'incertitudes économiques. Plus encore, lorsque nous avons sondé les investis- seurs sur les classes d'actifs alternatives les plus attrayantes, le logement étudiant remporte la préfé- rencedesinvestisseursavec59%,suiviparlelogement abordableavec46%.Lamontéedulogementétudiant est probablement liée à la pénurie structurelle de ce type de biens dans les grandes villes universitaires telles que Bruxelles, Gand et Louvain. Le logement abordable reflète quant à lui l'évolution des besoins sociétaux ainsi que le soutien potentiel parlesgouvernements,cequienfaituneclassed'actifs peurisquée.Enfin,entroisièmepositionnousretrou- vons lesdata centers traduisant l'enthousiasme crois- sant autour de l'intelligence artificielle et l'expansion des infrastructures IT liées aux clouds. Rendements immobiliers Lesvalorisationsdesactifsimmobiliersontétésérieu- sementrabotéscesdernièresannéessuiteàlaremon- téedesrendements.Nousavonsposélaquestionaux investisseurssurleursattentesenmatièred'évolution desrendementsdanslestroisprincipalesclassesd'ac- tifs d'immobilier commercial. De l'avis général, les rendements applicables tant pour les bureaux, la logistique et le retail vont rester stables en 2025. En Belgique, actuellement les ren- dements « prime » pour les bureaux et la logistique sont estimés à 5%tandis que pour les commerces ils sont de 4,85%, pour les shopping centers à 5,75% et le retail warehousing à 5,80%. A Luxembourg les rendements « prime » des bureaux sont estimés à 4,5%, tandis que pour la logistique ils sont à 5,5%, pour les commerces à 4,75%, le retail warehousing à 5,80% et enfin les shopping centers 6%. Cependant, si 59%des répon- dants prévoient la stabilité pour les rendements des bureaux, en ce qui concerne laLogistique ils ne sont que 50%et 37%pensent même que les rendements logistiques vont diminuer en 2025. Même observa- tion pour le retail : 50% tablent sur la stabilité, mais 32% anticipent une réduction, alors que pour les bureaux seulement 27% sont de cet avis. Risques Sans surprise, l'impact de lapolitique économiquede Donald Trump effraie les investisseurs. Si des chan- gementssontencoreàprévoircelacréeunclimatd'in- certitude qui est peupropice à une reprise de l'inves- tissement. Cependant, l'évolution de l'inflation ne semble plus un sujet, ce qui est également l'avis de la BCE au vu des récentes réductions de ses taux direc- teurs. Un risque typique de l'immobilier, enBelgique etailleurs,estl'excèsderégulation.Ceciestparticuliè- rement vrai à Bruxelles où les procédures d'octroi de permis sont excessivement longues et complexes. Enfin, l'ESG semble moins prioritaire aux yeux des investisseurs, si l'obsolescence des actifs est un risque prégnant, il passe au second plan par rapport aux préoccupationsmacroéconomiques. Conclusion L'enquête réalisée par JLL et l'UPSI-BVS traduit une certaineprudencedelapartdesinvestisseurs,enpar- ticulier en raison de la présidence de Donald Trump et la volatilité des marchés financiers qui a suivi le « LiberationDay ». En revanche, après les importantes revalorisations à la baisse des actifs immobiliers, les investisseurssontplusoptimistesquantàl'attractivité de l'immobilier par rapport à d'autres classes d'actifs, telles que les obligations par exemple. Olivier Carrette (CEO UPSI-BVS) commente : « En période de turbulences économiques, politiques, sociales & financières, l'immobilier prouve sa rési- lience:ils'adapte,setransformemaisrestestabledans unmonde enmouvement ». Et Vincent Van Brée, Head of Capital Markets chez JLLBeLux, de conclure : «Aprésent que les coûts de financements sont progressivement plus abordables, la volatilité des marchés tant obligataires que actions peutfaireretrouveràl'investissementimmobilierson rôle de valeur refuge, et ceci tant pour les institution- nels que les particuliers. » Enquête JLL - Belgique et Luxembourg Les investisseurs immobiliers prudemment plus optimistes ©Freepik