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Le Mensuel d’AGEFI Luxembourg |
| Monthly report of AGEFI Luxembourg |
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| Mensuel : | Edition de juin 2010 |
| Rubrique : | Economie/Conseil |
| Titre : | Impact de l’investissement socialement responsable (ISR) pour les fonds immobiliers à Luxembourg |
| Article : | L’investissement socialement responsable souvent synonyme de placement solide à long-terme est devenu en peu de temps un thème d’investissement très en vogue pour beaucoup d’investisseurs.
ISR et immobilier, une bonne équation? Alors que la relation "risque – rentabilité" comme unique critère de choix des investisseurs pour déterminer les placements financiers les plus attractifs semblait être la règle dans la plupart des cas, la crise économique, écologique et sociale que nous traversons semble bousculer beaucoup de règles préétablies et pourrait inciter les investisseurs à revenir vers des placements plus sains, plus pérennes et plus transparents. La réponse à ce changement pourrait se trouver dans le mariage de deux types d’investissements: - l’Investissement Socialement Responsable (ISR) qui s’inscrit dans une sphère de critères financiers mais également de critères extra-financiers tels que des critères sociaux, environnementaux, éthiques et de gouvernance d’entreprise (placement sain et pérenne); - l’investissement dans l’immobilier, qui demeure un des placements à long terme les plus sûrs, souvent considéré comme un refuge contre l’inflation et de par sa nature même un des investissements les plus transparents, car il est toujours possible (même si parfois très difficile) d’évaluer concrètement un immeuble (placement transparent) contrairement à beaucoup de placements financiers. ISR comme composant de l’investissement immobilier Même si la plupart des experts considèrent que les bâtiments consomment aujourd’hui à eux seuls plus de 25% de l’énergie mondiale, et ce pourcentage augmente encore nettement pour les grandes villes, appliquer l’ISR à l’immobilier est une démarche qui se veut bien plus globale qu’uniquement écologique. Le critère de l’écologie (visant notamment l’autosuffisance des immeubles "green" en matière de consommation énergétique) est déterminant, mais n’est pas le seul à prendre en considération lorsque l’on parle de développement durable. Un fond d’investissement immobilier adoptant une politique d’investissement socialement responsable devra en effet prendre en compte plusieurs dimensions indissociables les unes des autres: - une dimension environnementale notamment liée à la lutte contre le changement climatique ainsi qu’au respect de l’environnement incluant l’optimisation des besoins énergétiques, le chauffage de l’eau, le refroidissement et la ventilation des immeubles, l’utilisation optimale de la lumière extérieure, la consommation d’eau, la maitrise de production et de recyclage des déchets et matériaux de construction, etc… ; - une dimension sociale, visant principalement à évaluer le niveau de confort d’un immeuble. Les critères pris en compte sont la luminosité, la qualité de chauffage ou du système d’air conditionné, la modularité des espaces, les accès réservés aux personnes âgées, à mobilité réduite, aux personnes handicapées, etc. - une dimension sociétale qui porte sur la manière dont un immeuble redynamise un quartier, améliore la cohésion sociale, prend en compte l’aménagement du territoire (proximité des commerces, connexion/liaison avec les moyens de transport et les infrastructures telles qu’école, hôpital, aéroport etc.…). Investira-t-on dans l’ISR parce que l’on y "croit" ou parce que c’est financièrement intéressant? L’investissement de départ d’un projet immobilier socialement responsable sera généralement supérieur à un investissement immobilier conventionnel, notamment parce que les bâtiments seront construits en matériaux écologiques et équipés d’infrastructures high-tech et innovantes. De ce fait la période de retour sur investissement se trouvera souvent allongée (probablement supérieure à la durée de vie de la plupart des fonds fermés immobiliers traditionnels), malgré des revenus de loyers plus élevés, compte tenu de la qualité haut de gamme du bâtiment mis en location. Cependant le locataire ne devrait pas supporter réellement la totalité de ce coût supplémentaire puisque les charges liées aux coûts énergétiques seront plus faibles grâce à la conception écologique du bâtiment. Tout laisse néanmoins à penser que les immeubles construits ou rénovés sur base des principes de l’ISR connaîtront un taux d’occupation parmi les plus élevés, les locataires étant de plus en plus sensibles au confort et à l’écologie. Prenons l’exemple de locaux à usage de bureaux; il est maintenant reconnu que l’amélioration de l’aménagement et de l’utilisation des espaces de travail réduit le nombre des congés maladie ainsi que l’absentéisme des employés, et améliore la qualité du travail. De ce fait la productivité des entreprises s’en trouve augmentée. Peut-on imaginer que les "actifs green" formeront la prochaine bulle spéculative ou bien au contraire qu’avec le temps un immeuble ayant les caractéristiques ISR prendra davantage de valeur et sera moins sensible aux fluctuations du marché de l’immobilier? Sera-t-il plus aisé d’obtenir du financement pour des projets immobiliers ISR que pour des projets conventionnels? Nous n’avons pas encore le recul nécessaire pour répondre à ces questions et conclure que la rentabilité d’un actif ISR sera nécessairement supérieure à celle d’un actif conventionnel, mais peut être la rentabilité ne sera-t-elle pas le seul objectif recherché. La notion de responsabilité collective est en effet grandissante au sein de notre société, ce qui pourrait faire de l’ISR un investissement incontournable du moment, y compris en matière immobilière, l’ISR étant dorénavant vu comme le reflet de la pérennité d’un investissement. Il nous parait également important de souligner que les normes ISR seront régulées à court et moyen terme par l’Union Européenne afin d’obtenir un cadre légal commun au sein des états membres. Ce cadre juridique européen représente une des clés qui pourrait peut-être rassurer les investisseurs les plus hésitants. Cadre juridique Européen: La Directive sur les performances énergétiques des bâtiments Pour satisfaire au critère environnemental de l’ISR, l’un des principaux challenges parait être celui de réussir à diminuer la consommation d’énergie. C’est pourquoi l’Union Européenne s’est mobilisée pour harmoniser les initiatives des états membres. En 2002 une directive portant sur les performances énergétiques des immeubles a vu le jour, cependant le résultat obtenu n’a pas été à la hauteur des attentes et une nouvelle version de la Directive a été approuvée par le parlement européen en novembre 2009. Ce remaniement s’inscrit dans une volonté d’obtenir des résultats concrets d’ici 2020 en ce qui concerne la performance énergétique des bâtiments. Les principaux changements seront donc les suivants, qui devraient avoir un impact significatif sur le marché immobilier: - Les bâtiments neufs (ayant obtenus leur permis de construire après la transposition de la directive en droit interne, laquelle est en cours de transposition à Luxembourg) devront produire autant d’énergie qu’ils n’en consomment de sorte que leur consommation nette d’énergie sera nulle d’ici 2020 ; - Les états membres seront en charge de promouvoir la construction des bâtiments à consommation d’énergie nulle et les rénovations importantes d’immeubles devront également prendre en considération la performance énergétique; - Des exigences quant aux coûts énergétiques des immeubles (sur l’ensemble de leur durée de vie) seront élaborées; - Des contrôles des systèmes de climatisation et de chauffages seront obligatoires ; - Des certificats seront délivrés aux immeubles qui remplissent les caractéristiques prévues et un système de contrôle indépendant de ces certificats sera mis en place. Cette directive devrait être complétée par la suite par d’autres éléments portant sur le développement durable tels que des critères sociaux pour améliorer la qualité de vie des occupants des immeubles. La problématique liée à la transposition de cette directive concerne notamment les systèmes de standardisation d’évaluation des critères ISR. Il existe en effet déjà divers standards de certification énergétique (non harmonisés) en Europe et au niveau international parmi lesquels le LEED (Leadership in Energy and Environnemental Design) aux Etats-Unis; la HQE (Haute Qualité Environnementale) en France; le BREEAM (Building Research Establishment Environnemental Assessment Method) au Royaume-Uni, et le DGNB (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen) en Allemagne. Cependant il est important de concevoir un système unique et harmonisé au sein de l’Europe. Dans ce contexte, KPMG a coordonné récemment le projet pilote européen "immovalue" visant notamment à harmoniser les règles d’évaluation de l’immobilier socialement responsable. Sur le plan du marché immobilier luxembourgeois, jusqu’il y a peu la directive européenne avait seulement été transposée en droit interne pour les actifs résidentiels (janvier 2010), de telle sorte que les immeubles de bureaux certifiés sont très peu nombreux. Pour rappel le Luxembourg avait été condamné par la Cour de Justice de l’Union Européenne en 2009 pour non transposition de la directive endéans le délai imparti, ce qui est désormais sur le point d’être rectifié ou qui le sera peut-être déjà lors de la lecture de cet article, par voie de Règlement Grand Ducal. Investir dans l’ISR immobilier à travers le Luxembourg Le Luxembourg offre une gamme de fonds d’investissements immobiliers fiscalement avantageux et prévus pour une large palette d’investisseurs. Si des fonds d’investissement luxembourgeois – notamment sous forme de SIF - sont lancés avec comme focus le développement durable, comme les énergies renouvelables (parcs éoliens, solaires - photovoltaiques, biomasse), ou des fonds "Timberland" (exploitation respectueuse de la forêt), il semble que très peu de fonds immobiliers ont comme seule politique de sélection d’actifs des immeubles "green" / socialement responsables. La tendance semble plutôt être de constituer des fonds immobiliers "mixtes" regroupant des actifs SR et d’autres plus conventionnels. Acceptation du marché? Il semble qu’un nombre important d’acteurs ne soient pas encore vraiment sensibles à l’argument green/ISR, mais restent d’abord et avant tout fortement influencés par la perspective de cash flows attrayants. Plus que les aspects ISR, des éléments tels que la localisation de l’actif immobilier semblent déterminants. L’importance de pouvoir générer du cash flow est essentielle, spécialement à l’heure actuelle où beaucoup de banques sont très attentives à la performance financière des fonds qu’elles financent. L’absence d’une véritable uniformisation des règles de certification énergétique et la possibilité de voir certains labels actuels être remplacés par d’autres pourraient aussi jouer sur la décision d’investir car rien ne garantit nécessairement que des actifs considérés comme "green/ISR" aujourd’hui le seront encore demain. Nonobstant la politique d’investissement affichée d’un fonds, des frais de mise à niveau ou de redéveloppement par rapport à de nouvelles spécifications techniques pourraient impacter la performance de ces fonds. Les développements récents auront certainement un impact sur l’évaluation, la performance et les opérations d’achat/vente/refinancement pour des fonds actuels, qui pourraient voir certains de leurs actifs "dévalorisés" en fonction d’une absence de profil ISR suffisante. A l’avenir les investisseurs seront vraisemblablement tributaires de l’évolution et de l’harmonisation de la législation européenne en la matière. Ce cadre législatif est désormais déterminant quand au développement de ce type d’investissements. Le Luxembourg offre une gamme diversifiée de fonds d’investissement, un environnement fiscal attractif ainsi qu’un cadre juridique flexible. Tout cela laisse présager un avenir prometteur en termes d’investissement immobilier socialement responsable au Luxembourg. Pierre Kreemer Partner, KPMG Tax Real Estate & Infrastructure Tax Group Camille Le Bouder Tax Adviser, KPMG Tax Real Estate & Infrastructure Tax Group |